La période des assemblées générales, que le gouvernement ne voulait pas perturber, vient de s’achever et le premier décret d’application de la loi ELAN en matière de copropriété vient d’être publié au journal Officiel. ⁽¹⁾

Plusieurs points sont traités et il est utile de prendre quelques instants pour détailler les plus importants.

La première disposition pose le principe de l’obligation pour le syndic d’afficher « la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur (les copropriétaires) est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour. »

Ainsi, les copropriétaires qui n’anticipent pas toujours la date de la prochaine assemblée, seront alertés sur son imminence. L’avantage de ce mode de communication, déjà utilisé pour rendre compte de certaines décisions de l’assemblée générale ⁽²⁾ est d’associer les locataires à la vie juridique de la copropriété et de leur permettre de demander au bailleur l’inscription d’une question le cas échéant.

Mais l’efficacité de cette disposition, purement incitative, est extrêmement limitée, le non-respect de cette obligation n’étant accompagné d’aucune sanction, ce que le texte précise expressément.

Par ailleurs, ce décret assouplit la consultation par les copropriétaires des éléments comptables chez le syndic en permettant aux copropriétaires, soit de se faire assister par leurs locataires, soit de leurs donner mandat pour consulter à leurs places les éléments comptables, avec dans ce dernier cas, une limitation aux charges récupérables sur le locataire d’habitation (alors même que le locataire pourrait être un locataire commercial dont les charges récupérables sont moins encadrées).

Ce décret vient également préciser les conditions de mise-en-œuvre de la participation à une assemblée générale par visioconférence ou audioconférence. Bien entendu, cela nécessite de choisir un matériel et / ou un prestataire en mesure d’assurer le bon fonctionnement  de la retransmission.

Le décret ne prévoit pas d’obligation, et chaque copropriété décidera de l’opportunité de mettre en œuvre cette possibilité dont le coût et la complexité seront très variables selon la taille de la copropriété.

Le texte simplifie également la notification par un copropriétaire au syndic, de son accord de recevoir plusieurs types de documents, dont les convocations ou les comptes, sous forme recommandée électronique ou par mise à disposition sur l’extranet.

Enfin, ce décret ouvre la possibilité, sans que le texte ne précise son caractère obligatoire ou purement facultatif, pour les huissiers de justices qui doivent notifier un acte ou mettre en œuvre une mesure d’exécution, à un occupant de la copropriété, de se faire communiquer par le syndic en exercice, les moyens de pénétrer dans la copropriété.

Reste que le texte ne prévoit nullement comment l’huissier sera en mesure d’identifier le syndic en charge de la gestion de la copropriété, information qui ne figure dans aucun fichier accessible. Il appartiendra en outre à la jurisprudence d’éclaircir le caractère obligatoire de cette interrogation du syndic, cet élément ayant des répercussions importantes sur les éventuelles procédures concernées par ces actes ou mesures d’exécution.

Par ailleurs, le texte ne précise rien pour l’hypothèse où le destinataire des actes de l’huissier serait lui-même le syndic bénévole de la copropriété. Devra-t-il collaborer avec l’huissier lui demandant son aide pour le saisir ?

⁽¹⁾ Décret n°2019-650 du 27 juin 2019 publié au JORF du 28 juin 2019

⁽²⁾ Lettre d’information n° 1 – Juin 2016