Le statut de la copropriété mis à jour par la loi ELAN :

Le statut de la copropriété est régi par deux textes de référence : la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

Le champ d’application du statut de la copropriété est précisé par la loi de 1965 qui distingue le champ d’application matériel et le champ d’application temporel.

A) Le champ d’application matériel :

Jusqu’à la loi ELAN du 23 novembre 2018 trois conditions étaient nécessaires pour que le statut de la copropriété soit applicable mais celle-ci est venue en ajouter une quatrième.

Les trois conditions initialement prévues par la loi de 1965 pour la mise en copropriété sont les suivantes :

1°) L’existence d’un immeuble bâti ou d’un bout d’immeuble bâti.

Le premier alinéa de l’article 1 de la loi de du 10 juillet 1965 dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis […] ».

Mais ni la loi de du 10 juillet 1965 ni son décret d’application du 17 mars 1967 ne précisent ce qu’il faut comprendre par immeuble bâti.

L’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation nous donne cependant une définition de l’immeuble achevé : « l’immeuble […] est réputé achevé […] lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination. »

Ainsi un bâtiment est dit achevé lorsqu’il est pourvu des principaux éléments d’équipements (étage, ascenseur, toiture …) et qu’il est en mesure de remplir la destination qui lui a été assignée.

Dans le cas où la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, la question est de savoir si tous les bâtiments doivent être achevés pour que le statut de la copropriété s’applique ou un seul suffit. Dans son arrêt du 30 juin 1998, la Cour de cassation dispose que dès lors qu’un bâtiment est achevé, au sens du code de la construction, le statut de la copropriété s’applique pour tous.

2°) Une pluralité de propriétaires

Le premier alinéa de l’article 1 de la loi de du 10 juillet 1965 dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis […] dont la propriété est répartie […] entre plusieurs personnes. ».

Pour que le statut de la copropriété puisse s’appliquer, il faut l’existence d’au moins deux propriétaires.

Ainsi si une seule personne devenait propriétaire de tous les lots alors le statut de la copropriété ne pourrait s’appliquer.

Il est important ici de ne pas confondre la pluralité de propriétaire avec d’autres mécanismes, par exemple lorsqu’une SCI (société civile immobilière) composée de plusieurs associés est propriétaire d’un immeuble alors les associés ne sont pas copropriétaires puisque l’immeuble n’est pas détenu par les associés mais par la SCI.

3°) La propriété au sein de cet ou ces immeubles doit être répartie en lots.

Le premier alinéa de l’article 1 de la loi de du 10 juillet 1965 dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis […] dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. ».

La notion de lot correspond à un bien immobilier qui comporte nécessairement une partie privative et une quote-part de partie commune dont le tout forme le lot de copropriété.

4°) La quatrième condition, imposée par la loi ELAN, est la suivante : il faut un immeuble à usage total ou partiel d’habitation.

Le premier alinéa de l’article 1 de la loi de du 10 juillet 1965 dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. ».

Cette condition est applicable à compter du 1^er juin 2020.

Les copropriétés n’étant pas à usage total ou partiel d’habitation avant l’application de la loi ELAN continuent cependant d’exister mais il est possible pour ces immeubles de réunir une assemblée générale des copropriétaires et de voter à l’unanimité l’abandon du régime de la copropriété.

Dans ce cas, il sera nécessaire de prévoir l’adoption d’une convention créant une organisation dotée de la personnalité morale et permettant d’assurer la gestion des éléments et services communes.

B) le champ d’application temporel

Il y a lieu de distinguer deux types de copropriété :

1°) La mise en copropriété d’un immeuble bâti

Le premier alinéa de l’article 1-1 de la loi de 1965 dispose que « en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot. »

C’est donc le premier transfert d’un lot qui donne naissance à la copropriété.

Par exemple si un propriétaire d’un immeuble décide de vendre une partie de celui-ci à un tiers alors c’est au moment du premier transfert du lot, c’est-à-dire au jour de l’acte de vente, que le statut de la copropriété commencera à s’appliquer.

2°) La mise en copropriété des immeubles à construire

Le deuxième alinéa de l’article 1-1 de la loi de du 10 juillet 1965 dispose que « pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot. »

Le régime de la copropriété est donc applicable lors de la livraison du premier lot.

La livraison d’un lot intervient entre le promoteur et le syndic provisoire pour les parties communes et entre le promoteur et l’acquéreur pour les parties privatives et correspond à la remise des clés du logement.

Lors de la livraison d’un lot, un procès-verbal de livraison est établi pour consigner l’ensemble des éventuels défauts, malfaçons ou manquements contractuels et permet ainsi d’avoir une date précise et de savoir à quel moment le statut de la copropriété entre en vigueur.

Pour résumé :

Champ d’application matériel du statut de la copropriété :

Avant la loi ELAN	Depuis la loi ELAN
1°) L’existence d’un immeuble bâti ou d’un bout d’immeuble bâti	1°) L’existence d’un immeuble bâti ou d’un bout d’immeuble bâti
2°) Une pluralité de propriétaires	2°) Une pluralité de propriétaires
3°) Une propriété répartie en lots	3°) Une propriété répartie en lots
	4°) Un immeuble à usage total ou partiel d’habitation

 

Champ d’application temporel du statut de la copropriété :

La mise en copropriété d’un immeuble bâti	La mise en copropriété d’un immeuble à construire
A compter du premier transfert de propriété d’un lot	A compter de la livraison du premier lot