En copropriété, les droits à bâtir sont la propriété du syndicat des copropriétaires⁽¹⁾.

La création de surface de plancher au sein d’un lot privatif nécessitait de transférer les droits à bâtir du patrimoine de la copropriété vers celui du copropriétaire utilisateur, ceci par une vente.

C’était le cas notamment lors de la création d’une mezzanine à l’intérieur d’un lot existant, puisque les droits à bâtir étaient quantitativement limités par application du COS.

Mais depuis la loi A.L.U.R. et la suppression des COS, les droits à bâtir ne subissent plus de limitation découlant de la seule superficie du terrain. En conséquence, la création d’un mètre carré de surface de plancher ne diminue pas le solde de droits à bâtir appartenant au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, la question qui se pose est de savoir s’il est encore opportun qu’un syndicat de copropriétaires vende des droits à bâtir lorsqu’un copropriétaire crée une mezzanine dans son lot ?

La réponse nous est fournie par un arrêt de la Cour de Cassation qui retient corrélativement l’absence de COS et l’absence d’appropriation de parties communes⁽²⁾, et par conséquent, l’absence d’appropriation de droits à bâtir.

Au demeurant, l’obligation de mettre à jour les quotes-parts de copropriété et les quotes-parts de charges, impactées par ce changement de configuration, demeure.

⁽¹⁾ Cour de Cassation, 3^ème Chambre civile du 10 janvier 2001, n° 99-11607, publié au Bulletin.

⁽²⁾ Cour de Cassation, 3^ème Chambre civile du 24 mars 2015, n°13-27927.