La loi de 1965 sur la copropriété prévoit qu’est adoptée à la moitié des voix de tous les copropriétaires, l’« autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

La Cour de Cassation avait déjà eu à statuer sur la régularité de clauses d’un règlement de copropriété autorisant par avance le propriétaire d’un lot à effectuer de tels travaux⁽¹⁾.

Elle s’était également positionnée sur la légalité de la création de lots dits « transitoires » constitué de droits à bâtir et d’une quote-part des parties communes⁽²⁾, le droit à bâtir constituant la partie privative du lot avec droit à la jouissance exclusive d’une partie de terrain⁽³⁾.

Cette pratique est consacrée par la loi ELAN, qui définit le lot transitoire comme étant « formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante. »⁽⁴⁾.

Dans un arrêt du 13 décembre 2018⁽⁵⁾, la Cour de Cassation examinait un droit à bâtir situé sur une partie du sol que le règlement de copropriété qualifiait de privatif, ce qui le distinguait d’un lot « transitoire » situé sur une partie commune.

Dans une telle situation, le propriétaire du lot contenant ce droit de bâtir devait-il, pour le mettre en œuvre, demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ?

La Cour de Cassation répond par la négative. Les travaux entrepris l’étaient sur une partie privative et les constructions étaient édifiées sur une partie privative, de sorte que l’aspect extérieur des parties communes qui se limitait au gros-œuvre des autres lots n’était pas affecté.

⁽¹⁾Cass., 3^ème Ch. Civ., 12/03/1997 n°95-15-953.

⁽²⁾Cass., 3^ème Ch. Civ., cinq arrêts du 18/09/2013, n°12-16-357, 12-16-358, 12-16-359, 12-16-360 et 12-16-361.

⁽³⁾Cass., 3^ème Ch. Civ., 03/11/2016, n°15-14895.

⁽⁴⁾Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi E.L.A.N.

⁽⁵⁾Cass., 3^ème Ch. Civ., 13/12/2018 n°17-23008.