La question de la compatibilité des servitudes de passage au sein d’une copropriété est une question qui a donné lieu à une abondante jurisprudence.

Il résulte de la combinaison des articles 2 et 4 de la loi de 1965 sur la copropriété, qu’un copropriétaire est à la fois propriétaire exclusif d’une partie privative et propriétaire indivis des parties communes.

Parallèlement, l’article 637 du Code Civil pose le principe selon lequel « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. » de sorte qu’il y a incompatibilité entre l’instauration d’une servitude de passage et unicité de propriétaire du fonds servant et du fonds dominant⁽¹⁾.

Aussi, une servitude entre un lot privatif et une partie commune conduirait à ce qu’une même personne soit propriétaire des deux fonds servant et dominant, d’une part ès qualité de propriétaire exclusif du lot privatif, d’autre part ès qualité de propriétaire indivis de la partie commune.

La Cour de Cassation s’est très récemment penchée sur une telle configuration, pourtant improbable⁽²⁾, et a censuré une Cour d’Appel qui n’avait pas recherché si la mention, dans un état descriptif de division, d’un « droit de passage » au seul bénéfice d’un lot de copropriété sur une partie commune, ne révèlait pas l’existence d’un droit exclusif.

Certes, la position de la Cour de Cassation peut sembler très timide si l’on note qu’elle n’affirme pas que ce droit de passage traduirait une jouissance exclusive, mais bien que la cour d’appel ne l’avait pas recherché, de sorte que l’on pourrait considérer cet arrêt comme étant un cas d’espèce, conséquences de circonstances très particulières.

Mais cela serait faire abstraction du fait que la Cour de Cassation a choisi de publier cet arrêt à son bulletin, lui conférant toute l’autorité d’un arrêt de principe.

⁽¹⁾ Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 janvier 1989, n° 87-13605, publié au bulletin.

⁽²⁾ Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 1^er février 2018, n° 17-10482, publié au bulletin.